????新華網(wǎng)北京8月21日電（記者 萬(wàn)方 葉蘇潯 實(shí)習(xí)記者 陳凱茵）北京的8月，秋意漸近。

????而西南五環(huán)外萬(wàn)科的一處樓盤(pán)卻并未感到一絲涼意。該樓盤(pán)正逢二期開(kāi)售，即使是在工作日，前來(lái)認(rèn)購(gòu)的購(gòu)房者依然絡(luò)繹不絕。

????“這樓盤(pán)我看了很久，只是沒(méi)想到會(huì)這么火，我今天是帶著訂金來(lái)的，馬上就去交”，焦先生略顯急切的告訴記者。據(jù)焦先生的售樓經(jīng)理郭小姐透露，本期樓盤(pán)已在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日全部訂光。

????焦先生的遭遇只是今年夏天火熱樓市的一個(gè)縮影。在傳統(tǒng)意義的銷(xiāo)售淡季里，我國(guó)一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政策加持和流動(dòng)性寬松的環(huán)境下，出人意料的呈現(xiàn)一波“走?！毙星?。

????這也讓躁動(dòng)不安的開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、投資客對(duì)即將到來(lái)的“金九銀十”產(chǎn)生些許期待，在行業(yè)整體回暖的情況下，“黃金月”會(huì)否如約而至？下半年又將出臺(tái)哪些樓市新政？

????“金九銀十”如期而至？

????二季度以來(lái)，隨著“330新政”效果顯現(xiàn)、股市資金轉(zhuǎn)投樓市等多重因素持續(xù)發(fā)酵，北上廣深等一線城市樓市基本面逐漸向好似乎已成定局。

????或許是源于回暖跡象帶來(lái)的信心，又或許是傳統(tǒng)的“金九銀十”仍然具有強(qiáng)大的誘惑力，記者走訪北京多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，不少開(kāi)發(fā)商選擇在8月底9月初集中推盤(pán)。

????亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，9月份，京城預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售。包括保利、遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科、泰禾、中信、首創(chuàng)、首開(kāi)等在內(nèi)的品牌房企在9月均有“大手筆”。

????與這些品牌房企一樣，住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌對(duì)未來(lái)兩個(gè)月的市場(chǎng)走向同樣持樂(lè)觀態(tài)度。“經(jīng)歷7、8月調(diào)整之后，金九銀十將成為大概率事件”，顧云昌預(yù)測(cè)道。

????值得注意的是，即使今年“金九銀十”的行情將如約而至，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入下行通道，如往年一般火爆的行情恐怕難以再現(xiàn)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲在接受記者采訪時(shí)指出，在開(kāi)發(fā)商集中祭出營(yíng)銷(xiāo)策略和促銷(xiāo)活動(dòng)的推動(dòng)作用下，一些熱門(mén)區(qū)域的成交量較平時(shí)將有所增長(zhǎng)，但增幅不會(huì)如前幾年那樣大。

????同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉亦表示，存銷(xiāo)比在15個(gè)月以下的二線城市沖擊“金九銀十”壓力不大，但在東北等一些存量較大的城市，“金九銀十”出現(xiàn)的概率相對(duì)較小。

????“下半場(chǎng)”分化仍是主基調(diào)

????近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月有31個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，比6月增加了4個(gè)。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有39個(gè)。從漲幅看，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，總體而言，樓市已經(jīng)顯露出明顯回暖的跡象。

????對(duì)此，顧云昌預(yù)測(cè)下半年中國(guó)樓市將“觸底反彈，穩(wěn)中有升”?！叭⑺募径葮鞘星闆r將好于上半年，未來(lái)將繼續(xù)完成‘軟著陸’?！鳖櫾撇硎?。

????“下半年樓市總體來(lái)說(shuō)會(huì)比較平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的價(jià)格反彈現(xiàn)象。但樓市分化的趨勢(shì)仍將繼續(xù)?！比闻d洲在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

????與北上廣深樓盤(pán)售樓處的火爆場(chǎng)景相比，三、四線城市的售樓處卻略顯冷清。記者探訪杭州的一處樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)售樓部大廳里只有一位看房者，以及兩位在玩手機(jī)的銷(xiāo)售。

????同策咨詢(xún)研究部分析師許之靜進(jìn)一步分析“分化形勢(shì)”，她指出一線城市在積壓已久的剛需以及改善型需求作用力下，目前北上廣深房?jī)r(jià)已進(jìn)入一個(gè)常態(tài)化的上升通道。而二線城市當(dāng)前在政策刺激下出現(xiàn)了進(jìn)一步分化，存銷(xiāo)比在8個(gè)月以下的城市，比如蘇州、南京、南昌等城市，房?jī)r(jià)仍處于上行通道，接下來(lái)幾個(gè)月勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。但部分存銷(xiāo)比遠(yuǎn)高于20個(gè)月的城市，仍然面臨去庫(kù)存的壓力，這些城市房?jī)r(jià)則難以有上漲壓力，甚至部分城市仍然要堅(jiān)持“以?xún)r(jià)換量”去庫(kù)存。

????全國(guó)性樓市刺激政策恐難再現(xiàn)

????追溯本輪樓市回暖的原因，前期政策的密集出臺(tái)無(wú)疑是重要的助推因素。

????公積金新政、“3·30樓市新政”出臺(tái)以來(lái)，各地區(qū)政策效應(yīng)開(kāi)始逐步體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，1-7月份,商品房銷(xiāo)售面積59914萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)6.1%,增速比1-6月份提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。

????自此以后全國(guó)性的樓市政策鮮少出臺(tái)，在經(jīng)歷了數(shù)月的“空窗期”后，市場(chǎng)對(duì)于下半年樓市新政出臺(tái)的期盼普遍回升。

????在任興洲看來(lái)，從目前看，下半年不太可能推出全國(guó)性的房地產(chǎn)刺激政策?！爸饕獙?dǎo)向還是實(shí)施分類(lèi)、精準(zhǔn)調(diào)控，因地制定，因城施策。有的城市可能會(huì)根據(jù)本地情況推出一些利好政策來(lái)刺激樓市”，任興洲說(shuō)道。

????事實(shí)上，她所提到的“分類(lèi)指導(dǎo)、因地制宜”的調(diào)控思路在最近北京通州出臺(tái)的“最嚴(yán)限購(gòu)令”中體現(xiàn)得尤為明顯。

????8月14日，北京市住建委和北京通州區(qū)政府連夜發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》，一紙“限購(gòu)令”無(wú)疑給熱到燙手的通州樓市潑了一盆冷水。就在通州此起彼伏的投機(jī)、炒房、追漲風(fēng)潮興起之時(shí)，“限購(gòu)令”的出現(xiàn)，凸顯了政府遏制炒作的調(diào)控意圖。

????此外，從7月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)所反映的特點(diǎn)來(lái)看，在一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比全部上漲且漲幅仍然較高的同時(shí)，絕大部分二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比雖然上漲但漲幅低于一線城市，大部分三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比仍然下降。

????不難看出，各地成交量、政策刺激作用和房?jī)r(jià)上漲均呈現(xiàn)分化，而這背后依然隱藏著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共資源、產(chǎn)業(yè)布局、人口和原有庫(kù)存量等多種不平衡因素。

????對(duì)此，顧云昌指出，預(yù)計(jì)下半年大部分地區(qū)將繼續(xù)把去庫(kù)存作為主要任務(wù)，“由于我國(guó)正處在城鎮(zhèn)化過(guò)程當(dāng)中，原有政策也正在消化，導(dǎo)致樓市分化仍將繼續(xù)，因而下半年樓市政策不能‘一刀切’?！?