2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁形勢(shì)下，中介行業(yè)也迎來(lái)擴(kuò)張機(jī)遇，上海房產(chǎn)中介業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，從業(yè)人員收入亦水漲船高。據(jù)有媒體披露，僅以2012年數(shù)據(jù)來(lái)看，上海某中介收入最高的總監(jiān)全年收入達(dá)431萬(wàn)元、經(jīng)理252萬(wàn)元、門(mén)店經(jīng)紀(jì)人60萬(wàn)元，更遑論行業(yè)形勢(shì)大好的2013年。但令人瞠目的數(shù)字卻令外界對(duì)這個(gè)行業(yè)即覺(jué)艷羨但又難言舒心。
　　事實(shí)上，樓市回暖帶來(lái)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)亂象也伴隨而生。2月10號(hào)，上海市住房保障和房屋管理局公布了馬年針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的首份罰單，進(jìn)一步彰顯今年加強(qiáng)監(jiān)管市場(chǎng)、整治市場(chǎng)的決心。實(shí)際上，違規(guī)掛牌銷(xiāo)售房源、虛擬信息誤導(dǎo)消費(fèi)者、炒賣(mài)房號(hào)等中介市場(chǎng)亂象行為從來(lái)不是新鮮名詞?！昂谥薪椤?、“中介騙局”、“警惕中介陷阱”等評(píng)價(jià)早已司空見(jiàn)慣。毋庸置疑，違規(guī)操作背后的主要原因莫過(guò)于利益的追逐。
  
     
案例一：
　　洪先生通過(guò)中介公司看中一套房子，總價(jià)86萬(wàn)元。但由于其本身已經(jīng)有房子的抵押貸款，所以洪先生擔(dān)心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題，于是洪先生就與上家簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，并開(kāi)始辦理貸款申請(qǐng)。
　　然而沒(méi)想到的是，多家銀行都沒(méi)有批準(zhǔn)貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)延期付款一個(gè)多月，他不僅向上家賠償了將近2萬(wàn)元的違約金，而且所出售的房屋由于過(guò)于匆忙，也比市場(chǎng)價(jià)低了很多。但由于沒(méi)有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無(wú)法向中介公司索賠。導(dǎo)致了洪先生自身巨大的損失，令其后悔不已。
解讀：在簽訂合同之前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應(yīng)當(dāng)要求其出具書(shū)面承諾或者作為付款擔(dān)保人。
案例二：
　　張某看到一家房屋中介公司刊登的一則廣告，聲稱(chēng)為用戶提供“安全、可靠、迅速、認(rèn)知”的房源。于是，他與這家公司聯(lián)系，希望能租住一處位于某地區(qū)的房子，對(duì)方很快答應(yīng)說(shuō)：“房源已找到?！碑?dāng)即公司一位業(yè)務(wù)員帶他去看了一住房。張某看后很滿意，便向這家公司交了1000元費(fèi)用。在有公司業(yè)務(wù)員、一對(duì)男女“房東”和他三方在場(chǎng)的情況下，他向“房東”交了一年的房租費(fèi)16000元。隨后，“房東”給了他居室鑰匙。他當(dāng)晚去所租的住房查看時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)此房早已租給了另一位女士。他向這家公司提出索賠，可這家公司以業(yè)務(wù)員已被辭退、不知去向?yàn)橛?，答?fù)：“那是個(gè)人行為，我們不負(fù)責(zé)任。”
解讀：房屋中介騙局之所以屢屢得逞，有一個(gè)非常關(guān)鍵的問(wèn)題是消費(fèi)者缺乏自我保護(hù)意識(shí)。不正規(guī)中介公司慣用伎倆有頻繁變換工作人員和經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)對(duì)付執(zhí)法人員和消費(fèi)者，消費(fèi)者需警惕，提高保護(hù)意識(shí)。


聯(lián)合炒房，捂盤(pán)幫兇
　　不少購(gòu)房者反映，新房附近的中介往往能尋覓到一些所謂的內(nèi)部房源，這些房源中介多稱(chēng)其樓層好、位置好，但是購(gòu)買(mǎi)時(shí)必須支付一定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
某位從事中介的人士透露，這種所謂的內(nèi)部房源，大多是開(kāi)發(fā)商給中介“寄賣(mài)”的房源，在行情看漲的時(shí)候，如果開(kāi)發(fā)商不愿意銷(xiāo)售過(guò)快以致?tīng)奚麧?rùn)，他們就會(huì)把一部分房源掛在員工名下，到中介掛牌，實(shí)現(xiàn)迂回捂盤(pán)的目的。這種人為制造出來(lái)的供求不均，往往能大幅拉動(dòng)下一次開(kāi)盤(pán)的價(jià)格。
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哄抬價(jià)格，損害買(mǎi)家
　　由于房源可以一房多處掛牌，導(dǎo)致很多中介為了搶生意，不惜通過(guò)加價(jià)、詆毀同行的方式招攬客戶。中介在這個(gè)過(guò)程中不需要支付任何代價(jià)，甚至可以取得更高的傭金，唯一要承受代價(jià)的是無(wú)辜的買(mǎi)家。
而在國(guó)外，一套房源一般只能委托一個(gè)銷(xiāo)售公司代理，經(jīng)紀(jì)公司則有義務(wù)幫助其在一定時(shí)間內(nèi)出售。
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銷(xiāo)售無(wú)證房產(chǎn)
　　每當(dāng)相關(guān)部門(mén)出臺(tái)一些法律法規(guī)，部分中介總能找到些“邊緣”的操作手法。
　　比如，通過(guò)假離婚、貸款公司，繞過(guò)三套房申請(qǐng)的門(mén)檻；又比如，以“陰陽(yáng)合同”來(lái)避免繳納契稅和交易稅，其中風(fēng)險(xiǎn)最大的莫過(guò)于幫助客戶購(gòu)買(mǎi)一些沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋。……[詳細(xì)]
 
　　經(jīng)紀(jì)人說(shuō)：中介經(jīng)紀(jì)人用自己的努力賺錢(qián)，而這些錢(qián)大頭被公司拿了，經(jīng)紀(jì)人能拿到手的可能是10%~20%。還得給推薦房源、幫助議價(jià)的同事分成，扣稅后到手一半就算相當(dāng)不錯(cuò)了。
　　經(jīng)紀(jì)人都很年輕，可是面對(duì)生存的壓力，他們每天工作12個(gè)小時(shí)，回家時(shí)候都是大晚上，生活作息帶來(lái)健康隱患。		   　　搜狐二手房網(wǎng)深圳站總經(jīng)理王增益：經(jīng)紀(jì)人的生存現(xiàn)狀應(yīng)該重視，首先是行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，其次是社會(huì)上對(duì)他們?nèi)匀挥幸恍┢?jiàn)，再次是近期低迷的行業(yè)大大加劇了經(jīng)紀(jì)人的壓力，我們呼吁社會(huì)大眾關(guān)注他們、理解他們。
　　中原地產(chǎn)華東及東北區(qū)總裁陸成：
　　客觀來(lái)講，目前的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻還比較低，因此造成市場(chǎng)雜牌軍的存在。事實(shí)上，雜牌軍對(duì)于正規(guī)大中介的影響并不是很大，但站在消費(fèi)者的角度來(lái)看，客戶都希望獲得一個(gè)安全，規(guī)范的服務(wù)環(huán)境。這個(gè)行業(yè)應(yīng)該參考發(fā)展比較成熟的城市，對(duì)于一家公司的管理人員進(jìn)行發(fā)牌制度，對(duì)從業(yè)人員慢慢規(guī)范。提供中介服務(wù)的公司應(yīng)該有一個(gè)基本的考核標(biāo)準(zhǔn)，從業(yè)門(mén)檻設(shè)定。
　　對(duì)于市場(chǎng)上普遍存在的夫妻店來(lái)講，我們?cè)诤芏喾矫?，尤其是成本方面是完全不一樣，我們是背著一個(gè)很重的成本在運(yùn)作，既然要做行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，我們也會(huì)堅(jiān)定不移去做，只不過(guò)面對(duì)這樣的一些競(jìng)爭(zhēng)，我們長(zhǎng)期都是處于不對(duì)等的情況下在運(yùn)作，但是從深層次一點(diǎn)來(lái)考慮的話，我覺(jué)得站在消費(fèi)者的角度來(lái)講，能規(guī)范一點(diǎn)把這個(gè)門(mén)檻提高這個(gè)也是中介服務(wù)水平的基本保障。
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　　漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡：
　　首先，監(jiān)督執(zhí)行部門(mén)在執(zhí)行力度上要加強(qiáng)。市場(chǎng)上確實(shí)存在一些黑心中介做出違背行業(yè)職業(yè)操守的行為，無(wú)證經(jīng)營(yíng)，哄抬房?jī)r(jià)這些都是我們行業(yè)應(yīng)該要避免的；第二，關(guān)于人員的培訓(xùn)。無(wú)論是大、中、小中介，在人才的培養(yǎng)上要出一份力，維護(hù)行業(yè)的尊嚴(yán)以及行業(yè)的專(zhuān)業(yè)度，從而提升客戶的滿意度，讓這個(gè)行業(yè)走得路越老越寬。
　　這個(gè)行業(yè)創(chuàng)造了近10萬(wàn)個(gè)就業(yè)職位，每一年稅收都上億，已經(jīng)成為正統(tǒng)的，而且正急劇發(fā)展的服務(wù)性行業(yè)。在這樣一個(gè)基礎(chǔ)上，我覺(jué)得政府應(yīng)該支持中介行業(yè)發(fā)展，規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境，讓我們?cè)谏虾＿@個(gè)市場(chǎng)做一番事業(yè)。
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　　很多購(gòu)房者都是遇到問(wèn)題，才想到解決問(wèn)題，但“亡羊補(bǔ)牢”不是那么簡(jiǎn)單。所以要購(gòu)房者要學(xué)會(huì)未雨綢繆，事前預(yù)防遠(yuǎn)比事后補(bǔ)救強(qiáng)。
　　涉及戶型變更的情形，一般是在底層、中間及頂層，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)時(shí)要注意，應(yīng)在合同中明確戶型圖及戶型變更處理方式。
　　針對(duì)違規(guī)銷(xiāo)售最簡(jiǎn)單有效的方法是購(gòu)房前先去房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)。事后如有發(fā)現(xiàn)，也應(yīng)盡早協(xié)商或訴訟解決，防止錢(qián)房?jī)墒А?br /> 　　預(yù)防變相漲價(jià)的方法，一般應(yīng)盡早簽訂網(wǎng)上房地產(chǎn)合同，并保管好簽約密碼，辦理好預(yù)告登記。當(dāng)然合同中也要明確好價(jià)格本身。
　　消費(fèi)者在面臨建筑質(zhì)量糾紛時(shí)，對(duì)于二手房而言，購(gòu)房者雖然能夠?qū)嵉乜捶浚杂锌赡軣o(wú)法辨識(shí)質(zhì)量問(wèn)題。因此，應(yīng)在簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定房屋遇有質(zhì)量問(wèn)題處理方式，如有條件，可在購(gòu)房前聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)。
二手房交易標(biāo)準(zhǔn)流程
　　二手房交易相比一手房更復(fù)雜，二手房交易涉及買(mǎi)賣(mài)雙方，需要買(mǎi)賣(mài)雙方提供身份證、戶口本、婚姻證明等等各項(xiàng)資料，如果其中一方無(wú)法提供有效證明或票據(jù)都無(wú)法成交。在二手房交易流程中，買(mǎi)賣(mài)雙方需要輾轉(zhuǎn)房屋現(xiàn)場(chǎng)、房管局、公積金管理中心、銀行各處辦理復(fù)雜事項(xiàng)。你不僅需要同房主、中介打交道，還需要跟信貸員、居間機(jī)構(gòu)、驗(yàn)房員、評(píng)估員各種相關(guān)人士默契配合?！璠詳細(xì)]
 
二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛多發(fā)該注意什么
　　一、仔細(xì)詢問(wèn)中介費(fèi)用具體包括的服務(wù)內(nèi)容。
　　二、簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)及居間合同時(shí)，與中介公司協(xié)商清楚中介費(fèi)金額以及承擔(dān)問(wèn)題。買(mǎi)賣(mài)雙方可以在簽合同時(shí)明確，在二手房交易無(wú)法進(jìn)行的情況下，中介費(fèi)的具體金額以及如何承擔(dān)。
　　三、對(duì)于帶租約的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定對(duì)于租約如何處理，以及辦理房屋交接手續(xù)的具體形式、時(shí)間?！璠詳細(xì)]
 
加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管 堅(jiān)決查處違規(guī)行為
　　今年1月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局聯(lián)合召開(kāi)了全國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)治理電視電話會(huì)議，要求各地充分估計(jì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)整治工作的復(fù)雜性、長(zhǎng)期性和艱巨性，按照標(biāo)本兼治的原則，把中介市場(chǎng)整治作為一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，常抓不懈。市房管局將根據(jù)電視電話會(huì)議精神，繼續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，堅(jiān)決查處違反住房限購(gòu)政策，以及捂盤(pán)惜售、炒賣(mài)房號(hào)、操縱市場(chǎng)價(jià)格等違法違規(guī)行為，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?！璠詳細(xì)]
 
如何選擇好中介
　　二手房買(mǎi)賣(mài)是一種特殊的商品交易，因其金額大及交易周期長(zhǎng)及交易流程專(zhuān)業(yè)復(fù)雜(簽約、貸款、評(píng)估、過(guò)戶、還貸、付款、交房等)，一不小心就容易出現(xiàn)糾紛,買(mǎi)賣(mài)雙方最好還是要通過(guò)房屋中介來(lái)買(mǎi)賣(mài),不過(guò)在選擇房屋中介公司和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的時(shí)候,消費(fèi)者可要多留個(gè)心眼?！璠詳細(xì)]

律師解讀：二手房交易中如何選擇中介公司
　　一般而言，二手房指的是交易前已經(jīng)有過(guò)一次交易的房屋，比如二次交易的經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公房、商品房、以及已形成事實(shí)交易但不具備所有權(quán)的房屋。嚴(yán)格來(lái)講，二手房指的是已由房地產(chǎn)權(quán)登記中心登記并發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)有效證件，可在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)自由流通的房屋?！璠詳細(xì)]
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