最新通過(guò)的民法典中,有關(guān)物業(yè)的表述擲地有聲,既內(nèi)涵豐富又態(tài)度鮮明,回應(yīng)了長(zhǎng)久以來(lái)群眾的普遍呼聲,為今后與物業(yè)相關(guān)的矛盾糾紛處置指明了方向。
浙江省杭州市蕭山區(qū)首個(gè)“未來(lái)小區(qū)”利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)提升物業(yè)服務(wù)水平 黃宗治/攝
這些年,我國(guó)城市化進(jìn)程加快,由物業(yè)公司管理的商品房小區(qū)成為城市主流居住模式。小區(qū)業(yè)主與物業(yè)的矛盾逐漸上升為基層治理的難點(diǎn)與痛點(diǎn)。在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上輸入“物業(yè)”這一關(guān)鍵詞,相關(guān)搜索記錄竟達(dá)358萬(wàn)余條,其中與物業(yè)管理相關(guān)的超過(guò)76萬(wàn)條。
日常工作消極怠工,無(wú)法提供與物業(yè)費(fèi)相匹配的服務(wù),導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境臟亂差;小區(qū)公共空間被肆意侵占牟利,在公共場(chǎng)地劃上停車(chē)線就能堂而皇之地收取車(chē)位費(fèi);電梯間、公共走廊廣告展位出租后收入用途不明;鄰里小摩擦反映到物業(yè)后被推諉,直至演化為暴力沖突……提起部分物業(yè)的所作所為,不少群眾一肚子苦水。大多數(shù)情況下,一些業(yè)主即便對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿、收費(fèi)存疑,但為了避免“有家難回”,本著“多一事不如少一事”的處事原則,不得不硬著頭皮繼續(xù)繳費(fèi)。
難道就沒(méi)有部門(mén)能管一管嗎?答案當(dāng)然是有。各地大都設(shè)有物業(yè)辦,針對(duì)物業(yè)服務(wù)全流程,有一整套規(guī)章制度。然而,與制度的完善形成鮮明對(duì)比的是,業(yè)主在與物業(yè)出現(xiàn)矛盾時(shí),鮮見(jiàn)物業(yè)辦在矛盾調(diào)處中扮演重要角色。訴諸法律成為業(yè)主最后不得已的選擇。
作為小區(qū)群眾自治組織的業(yè)委會(huì)通常被寄予厚望。不過(guò)從實(shí)踐操作層面看,多數(shù)小區(qū)業(yè)委會(huì)成立的過(guò)程,并非一帆風(fēng)順。即便歷經(jīng)坎坷成立了業(yè)委會(huì),在物業(yè)出現(xiàn)違約的情形下,業(yè)委會(huì)根據(jù)相關(guān)條款行使基本權(quán)利終止雙方關(guān)系,換一家新的物業(yè)公司,卻往往極為艱難。業(yè)主與物業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下雙向選擇,關(guān)系本來(lái)清晰明了,但“換不掉的物業(yè)”既令人費(fèi)解,又讓人無(wú)奈。
物業(yè)服務(wù)失職、缺位,帶來(lái)的危害不容小覷。小到臟亂差降低居住舒適度,大到群租房隱患、偷盜頻發(fā)、電梯年久失修等直接威脅業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。居民小區(qū)大小矛盾不斷,給基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化帶來(lái)挑戰(zhàn)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)到位,不但可以讓業(yè)主住得舒心,還能將小矛盾就地化解,讓小區(qū)成為城市基層治理的“前哨”。
民法典中有關(guān)物業(yè)的表述,與群眾的呼聲相契合,其出爐令人歡欣鼓舞。當(dāng)然,面對(duì)物業(yè)長(zhǎng)久以來(lái)的沉疴積弊,指望一蹴而就解決所有問(wèn)題并不現(xiàn)實(shí)。在民法典勾勒出制度設(shè)計(jì)框架的基礎(chǔ)上,更需要物業(yè)辦、居委會(huì)等相關(guān)部門(mén)真正履職盡責(zé)、令行禁止,落實(shí)嚴(yán)格的監(jiān)管舉措,將物業(yè)普遍存在的違規(guī)操作關(guān)進(jìn)制度規(guī)范的“籠子”,促使物業(yè)回歸服務(wù)的初心。
近幾年,有關(guān)取消物業(yè)的呼聲不絕于耳。在沒(méi)有找到更好的替代服務(wù)方式之前,物業(yè)仍有其存在的價(jià)值和必要。新冠肺炎疫情暴發(fā)以來(lái),大多數(shù)物業(yè)能夠與政府部門(mén)、志愿者聯(lián)手,形成基層阻擊病毒傳播的堅(jiān)強(qiáng)堡壘,成績(jī)值得肯定。更何況現(xiàn)實(shí)生活中也確有不少物業(yè)兢兢業(yè)業(yè)、服務(wù)有方,深得業(yè)主信賴,不應(yīng)將其“一刀切”對(duì)待。
在當(dāng)前,真正落實(shí)物業(yè)“能進(jìn)能出”,是提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵之舉。當(dāng)物業(yè)服務(wù)確實(shí)難以滿足小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的需要時(shí),業(yè)委會(huì)就有權(quán)行使“彈劾”權(quán),通過(guò)更換物業(yè)保障業(yè)主的共同利益。業(yè)委會(huì)權(quán)利的順利行使,又有賴司法機(jī)關(guān)、物業(yè)辦等多方的共同呵護(hù)與支持。只有參與各方各司其職,民法典中有關(guān)物業(yè)的條款才能落地開(kāi)花;物業(yè)沉疴去除,業(yè)主與物業(yè)也才能實(shí)現(xiàn)和諧共處,從而夯實(shí)基層治理的基礎(chǔ)。(毛振華 刊于《半月談內(nèi)部版》2020年第7期)
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